Арендный бизнес на Бали

Остров Бали — без преувеличения самый популярный курорт Индонезии, который ежегодно посещают миллионы туристов со всего мира. По данным Bali Government Tourism Office, в 2017-м году остров посетили чуть более четырёх миллионов туристов. В 2018-м году поток туристов увеличился и уже превысил результат 2017-го года, и по состоянию на конец августа составил 4,1 миллиона человек.

Благодаря этому, Бали является одним из самых богатых регионов страны, где примерно 80% экономики острова составляет туристический сектор. Львиную долю туристического бизнеса острова Бали занимает рынок недвижимости, привлекающий как местных, так и иностранных инвесторов, ведь чистая прибыль от аренды вилл на Бали может достигать 15% и даже 20% в год. На Бали огромное количество всевозможных отелей, конкуренцию которым в последние годы все больше и больше составляют частные виллы. Согласно центральному бюро статистики острова, загруженность отелей в 2018-м году продолжает снижаться и по сравнению с январскими показателями 2017-го, снижение составило чуть более 6,5%.

Исходя из этих цифр, можно сделать вывод, что всё большей популярностью начинают пользоваться частные виллы, предоставляющие гостям больше уединения и комфорта. К сожалению, никакой статистики по загруженности частных вилл не существует, однако, по нашим оценкам, средняя загруженность частных вилл на Бали составляет около 60%. Разумеется, есть виллы, загруженность которых стремится к 100%, как есть и другие, загруженность которых, не дотягивает и до 40%. Как показывает практика, наиболее выгодно снимать виллы на Бали для арендного бизнеса не на 1 год, а хотя бы на 3-5 лет. В этом случае, цена аренды значительно снижается, что благоприятно скажется на результате. Основными критериями, влияющими на высокую доходность вилл на Бали, являются такие показатели как: район, близость к океану, наличие сада и бассейна, красивый вид, чистота, включенные в стоимость проживания завтраки, высокий уровень сервиса, гостеприимный и отзывчивый персонал, а также возможность организовать поездки или экскурсии. Чтобы обеспечить достойный сервис, необходимо подобрать соответствующий персонал, что является непростой задачей, которая может растянуться на несколько месяцев! Конечно, это далеко не все критерии, которые могут повлиять на высокую загруженность, но если подобрать объект, отвечающий большинству из них, то можно считать, что половина дела сделана.

Если в будущем Вы планируете доверить управление недвижимостью одной из управляющих компаний, то и подбор подходящих объектов следует доверить тоже ей, так как обладая недостаточным опытом можно купить или снять такой объект недвижимости, что расходы на содержание будут слишком высокими и уже никакая управляющая компания при всём желании не сможет достичь высокой доходности.

Если же Вы намерены заниматься всем сами, то, подыскивать виллу для арендного бизнеса на Бали следует самым тщательным образом, так как один неверный шаг может привести к плачевным последствиям. За исключением юридических аспектов, кроме перечисленных выше основных критериев, присущих перспективным объектам недвижимости, также следует обращать внимание на общее состояние дома или виллы, инженерных систем, крыши, труб, насосов и так далее. Практика показывает, что далеко не всегда можно найти идеальный объект, поэтому, кроме прочего, нужно быть готовым не только к косметическому ремонту, но и частичной реконструкции или даже капитальному ремонту. И если без ремонта не обойтись, то перед Вами встанет еще одна сложная задача, так как найти достойных рабочих без знания индонезийского языка крайне проблематично, или дорого, что может существенно отсрочить возврат инвестиций.

Не последнее значение имеют соседи. Если соседи держат собак, кур или разводят бойцовых петухов, то такое соседство может омрачить пребывание гостей на вилле, что негативно отразится на загрузке, поэтому следует это учитывать. Также осмотрите окрестности на предмет возможного строительства по соседству, и если вероятность начала стройки потенциально присутствует, то стоит хорошо подумать прежде чем снимать такой объект. Также следует проверить предыдущие платежки, чтобы новые счета не стали для Вас неприятным сюрпризом, и непременно убедитесь в отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Если Вы снимаете недвижимость, обязательно отразите в договоре кто будет отвечать за ремонт самого здания, крыши или оборудования в случае его выхода из строя.

Вторую половину дела составляет маркетинг! В настоящее время подавляющая масса гостей предпочитает бронировать виллы с помощью многочисленных систем онлайн-бронирования, перечислять которые мы не станем. Попадая на любой из подобных сайтов, посетители могут самостоятельно выбрать подходящую ему виллу или отель, количество спален и тип номера, забронировать проживание в онлайне на конкретные даты, и тут же получить подтверждение бронирования на свою почту. Кроме этого, всем клиентам здесь доступны сотни и сотни отзывов постояльцев, исходя из которых можно составить представление о любом объекте. Организовав полноценную работу с этими площадками можно обеспечить хороший результат. Под полноценной работой подразумевается:

• открытие местного банковского счета, так как подавляющая часть систем бронирования законодательно обязаны работать только с локальными банками, по месту расположения недвижимости;
• аккуратное размещение полного описания на нескольких языках и качественных фотографий объектов;
• заполнение календарей загрузки и слежение за их актуальностью во избежание перекрестных бронирований из разных систем (Для автоматизации данного процесса наилучшем решением является использование канального менеджера, наличие которого становится крайне необходимым при большом количестве объектов. Кроме этого, канальные менеджеры имеют ряд других преимуществ, о которых мы расскажем в следующих статьях.);
• поддержание цен на бронирование жилья на рыночном уровне;
• стимулирование клиентов на написание отзывов, а также работа с ними.

Разумеется, системы бронирования работают не бесплатно, поэтому с каждого бронирования придётся выплачивать комиссию достигающую 20%, но учитывая что подавляющее число постояльцев приводят именно эти компании — эти расходы оправданы.

Очень важным аспектом сдачи виллы в аренду на Бали, является легализация этого процесса с получением специального разрешения (Pondok Wisata или Hotel Melati), а так же оплата налогов и сборов в местную администрацию (Banjar).

Работа с туристическими агентствами — еще один инструмент в портфеле управляющих компаний на Бали. Несмотря на популярность систем онлайн-бронирования, есть категория людей, предпочитающих доверять планирование своего отдыха персональным менеджерам по туризму или консьерж-сервисам. Как правило, это самый обеспеченный слой общества, поэтому заполучить одного из таких клиентов всегда очень приятно и выгодно. Именно поэтому, не нужно недооценивать работу с агентами, а стоит налаживать связи и развивать их. Агентское вознаграждение составляет 20% от сделки.

Кроме этого, в маркетинге вилл на Бали можно также использовать и традиционные рекламные возможности, такие как контекстная и баннерная реклама.

За услуги по управлению виллами на Бали компании берут в среднем 30% за маркетинг (включая комиссионные систем бронирования, а также комиссионные агентств), плюс ежемесячные расходы на управление от $200 в зависимости от количества спален. Наши услуги по управлению и маркетингу составляют 30%, включая комиссии систем бронирования и агентств. Все расходы на содержание персонала, приобретение расходных материалов, оплату ремонта и прочих затрат на обслуживание виллы вычитаются из прибыли. Инвестор получает отчет по окончании месяца с полным описанием всех расходов.

Если Вы примите решение вложить свои средства в арендный бизнес на Бали, то мы сможем не только предложить Вам варианты способные полностью окупиться в течение 3-х — 4-х лет, но и сможем организовать весь процесс под ключ.

Свяжитесь с нами любым удобным способом. Будем рады знакомству и плодотворному сотрудничеству!