Если Вы решили приобрести недвижимость в Индонезии или арендовать её на длительный срок, то у Вас есть несколько вариантов получения права на собственность, но, стоит подчеркнуть, что в Индонезии действуют ограничения на владение недвижимостью иностранными гражданами. Существуют следующие варианты владения недвижимостью:
HAK MILIK
Дословный перевод этого сочетания – “безусловное право на собственность” или “freehold”. По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать только ее граждане. Но, несмотря на это, здесь действует схема, позволяющая иностранцам приобретать недвижимость в собственность. Способ этот заключается в следующем: заключается заверенный нотариально договор о займе у иностранного инвестора гражданином Индонезии, где в качестве залога выступает покупаемая недвижимость. В этом случае гарантией того, что индонезиец не аннулирует свою доверенность, служат документы, подтверждающие факт займа, а также дополнительный договор долгосрочной аренды. Однако, во-первых это не законно, а во-вторых собственником недвижимости все равно является индонезиец. Данный вид оформления недвижимости преимущественно популярен среди тех, кто планирует получить индонезийское гражданство и переоформить недвижимость на себя в последствии.
HAK PAKAI
Это сочетание означает – “право на использование” или “right to use”. Таким образом, получение этого именного (с указанием ФИО) сертификата, зарегистрированного в государственных органах, дает иностранному гражданину исключительное право на использование земли/дома, гарантированное законодательством Индонезии. Хак Пакай выдается на 30 лет, с возможностью продления на 20, а затем еще на 30 лет, до 80 лет в общей сложности. Данная форма владения недвижимостью является в высшей степени безопасной, и признанной правительством Индонезии, формой собственности для индивидуальных иностранных инвесторов. Хак Пакай предоставляется иностранному гражданину лишь на одну единицу недвижимости, размер земельного участка которой, не может превышать 0,5 Га. Для того, чтобы оформить недвижимость подобным образом, покупателю необходимо иметь Рабочую визу (KITAS). Однако в связи с последними поправками в законодательстве, такой вид владения недвижимостью удобен только в случае постоянного проживания в стране. В случае переезда из Индонезии необходимо в течение одного года передать права другому лицу (иностранцу или резиденту), иначе государство оставляет за собой право изъять недвижимость без компенсации.
HAK GUNA BANGUGAN
Это сочетание переводится как “право на строительство” или “Right to Build”. Этот вариант владения недвижимостью предусмотрен для юридических лиц (компаний), зарегистрированных на территории страны, независимо от формы юридического лица. Данная форма позволяет строить и владеть множеством объектов недвижимости. Это право выдается компании сроком на 30 лет, с возможностью пролонгации до 80 лет. Обладая этим правом, компания может продавать земельные участки или объекты недвижимости, уступая приобретателям права на данную недвижимость. Хак Гуна Бангуган самый надежный вариант владения недвижимостью в Индонезии, особенно если вы планируете инвестировать в доходную недвижимость.
HAK SEWA
Это сочетание переводится как “аренда” или “leasehold”. В этом случае между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды. Аналогичные договоры нередко заверяются нотариально, но не регистрируются в соответствующих органах, чем отличаются от предыдущих вариантов.
STRATA TITLE
Право на приобретение в собственность иностранцем, постоянно проживающим в Индонезии, апартаментов. Это право может быть как бессрочным, так и ограничиваться договором аренды земельного участка, на котором построены апартаменты.
ПРОДЛЕНИЕ ПРАВ
Возобновление прав по истечении первоначального срока осуществляется путем подачи соответствующего заявления в Национальное агентство по земельным делам и оплате пошлины. Заявление должно быть подано за один год до истечения срока. Хотя в законе не прописано строго о нарушении срока подачи заявления и в случае просрочки подачи заявления, право может быть продлено, если не было никакого нарушения условий использования земли и законодательства.
НАЛОГ НА ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ
Налог на продажу недвижимости по любому из вышеперечисленных вариантов составляет 5%, для покупателя и, с недавних пор, 2,5% для продавца. Обратите внимание, что сумма в договоре купли-продажи может отличаться от фактически согласованной цены (для минимизации налога). Налог должен быть оплачен нотариусу. Как правило, продавец недвижимости оплачивает свою часть налога, но в некоторых случаях продавцы перекладывают эту ответственность на покупателя. Поэтому обязательно уточняйте как будет производиться оплата налога до заключения сделки, чтобы избежать неприятных сюрпризов.